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【最寂寞的無敵】按揭的最大謊言(孫柏文)(第103期)

2016-12-19 18:00:06

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孫柏文寫呢篇文落筆呢刻,仲未知究竟周三(即香港時間周四凌晨)聯儲局有冇加息,又或者加幾多,更唔知佢哋嘅議息聲明嘅講話,會令市場覺得出年加息幾多次。

點都好,息口走勢,上嘅壓力好大。美國五年、十年期國債利率,不但不斷上升,仲要升穿晒一啲維持咗好耐嘅阻力線。即反映借啲鎖死利息嘅長期貸款,要借新錢,將會越來越貴。

喺云云香港人可以賭嘅資產裡,理論上同利息敏感度最高嘅,一定係樓。點解?原因係咁多資產類別當中,樓,借錢去買係最普遍。

咁點解當利息越跑越高,樓價受壓?首先,所有潛在新買家都要重新計數,睇吓究竟利息抽升會令佢哋每月嘅供款多幾多。第二,就係已買咗樓嘅人,要供樓,每月要攞多啲出來,連帶消費力下降。

當然,相信就算最傻、最天真嘅買家,當佢係借錢買樓,佢一定明利息升嘅時候,每月供款會多咗。而好多人買樓,甚至做任何決定,都會問:「Worst case scenario (最差)會點先?」

咁因為上周,香港銀行同業拆息不斷上升。六周內升一倍,由0.32厘升至金融海嘯後新高嘅0.62厘。我見好多報導,都講啲按揭利息不斷升。而嗰啲做咗按揭買樓嘅人,每月還款都一齊升。

但當我諗住:「嘩!如果啲人嘅供款不斷升,要斷供沽樓,樓價咪回落畀我買!」點知,啲報導都相繼話有樣嘢叫做「鎖息上限」,又或者有啲叫「封頂息率」。即係計每月供款嘅利息,原來有上限。幾高?報導話只係兩厘多啲。

兩厘幾?我一見就諗,今次應該冇乜人要掟啲樓出來啦?不過我再諗:「它媽的!,咁咪玩死本刊《港股策略王》嘅社長陳承龍!佢呢期日日叫人買匯豐(00005.HK),如果銀行同業拆息升過兩厘幾,咁咪啲銀行分分鐘要保貼啲借咗錢嘅人?咁危險!銀行冇理由咁癲!」

啊!原來銀行真係冇咁癲。所謂嘅「鎖息上限」,根本唔係一個數字,而係一個方程式。就係同香港「最優惠利率(Prime Rate)」掛勾。之前啲報導話咩兩厘幾封頂率,只係用今日嘅最優惠利率計。

老實話,最優惠利率確實八年冇變過。不過聯儲局嘅利息,除咗舊年尾加過一次外,都係八年冇變過。如果變,「最優惠利率」一樣會跟。呢個封頂,其實同政府啲龍門一樣,是可移動的,而郁嘅時候,會郁到你眼凸。2003年,「最優惠利率」都係同今日一樣係5厘,不過喺24個月之內,升到8厘。

用今時今日普通嘅「最優惠利率」減2.85厘計,個封頂就會由2.15厘,一嘢升到5.15厘。多過一倍!我諗,按揭市場中,最誤導一詞,就必定係「鎖息上限」呢個謊言囉。

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